Жилищный вопрос. Как не обмануться?

4
Жилищный вопрос

Многие застройщики используют схему финансирования строительства жилых зданий, прибегая к помощи Компании по управлению активами (далее: КУА). Эта компания, чтобы привлечь средства инвесторов (покупателей), предлагает на выбор два механизма: облигации и форвардные контракты.

Чтобы понять, в чем риски приобретения недвижимости для потенциального покупателя при помощи облигаций или форвардных контрактов, нужно разбираться в определении этих понятий и в порядке их создания, обращения, процедуре совершения сделки. Также важно знать, когда происходит переход права собственности на объект недвижимости в том или ином случае.

Целевые облигации – это эмиссионная ценная бумага, удостоверяющая внесение денежных средств и подтверждающая обязательство возместить ее владельцу номинальную стоимость этой ценной бумаги с выплатой определенного дохода или передать ему имущество, равноценное по стоимости облигации.

Порядок выпуска и обращение облигаций регламентируется конкретными законодательными актами, а именно: Законом Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке», Законом Украины «Об инвестиционной деятельности», Законом Украины «О государственном регулировании рынка ценных бумаг в Украине», Решением Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (далее – ГКЦБФР) об утверждении Положения «О порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий и их обращения». Соответственно, выпуск облигаций – это дорогостоящий и трудоемкий процесс. Чтобы выпустить облигации, КУА должна предоставить ГКЦБФР всю разрешительную документацию на строительство объекта недвижимости: это как минимум гарантирует, что государственный орган проверил правомочность и наличие документов по строительству объекта недвижимости.

Данная схема привлечения денежных средств для инвесторов является гарантированной и проверенной. Застройщики, которые ее используют, – серьезные компании; они несут затраты, связанные с выпуском облигаций, ради доверия своих покупателей.

Форвардный контракт – это гражданско-правовой договор, по которому его продавец в установленный срок в будущем обязуется передать базовый актив в собственность покупателю на определенных условиях. А покупатель обязуется принять в установленный срок базовый актив и уплатить за него цену, определенную договором. Все условия по форварду определяются сторонами контракта при его заключении (ст. 14.1.45.3 Налогового кодекса Украины).

Собственно, с данным договором у покупателя появляется имущественное право в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимости. Переход права собственности на недвижимость произойдет исключительно в момент подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости. То есть если вы приобрели жилье через форвардный контракт, вы имеете право въехать в свое жилье. Но ни продать его, ни сдать в аренду официально не сможете. Документы имеются, но на руках их нет.

Порядок создания и обращения:

-  форвардный контракт не является ценной бумагой;

-  заключение форвардов и их обращение осуществляются вне организатора торговли стандартизированными срочными контрактами.

Таким образом, в отличие от целевых облигаций, создание и обращение форвардных контрактов не подлежит урегулированию ГКЦБФР. Их выдает сама КУА, у которой компания застройщика находится на обслуживании на договорных основаниях. Либо же КУА вообще принадлежит застройщику. Соответственно, у КУА по сути нет никаких затрат на изготовление форвардных контрактов. И такая бумага является всего лишь «правом на право» владения жилым видом имущества. Однако форвардные контракты должны быть зарегистрированы на товарной бирже «УМВБ». Контрактовый дом «УМВБ» обеспечивает контроль над сделками и ведет учет форвардных контрактов. Но обязанности осуществлять проверку наличия документации на строительство нет ни у одного органа, т. е. УМВБ имеет право контроля процесса, но не обязана это делать.

Вам стоит опасаться вероятности двойных продаж, по ошибке или намеренно. Кроме застройщика, никто не знает реального состояния дел касательно проекта, который может меняться в течение всего времени возведения объекта недвижимости.

Таким образом, если вы приобрели жилье с помощью форвардного контракта, у вас нет никаких гарантий, что строительство объекта будет завершено. Вы можете полагаться исключительно на «честное слово» застройщика.

Список документации, которую необходимо проверить на подлинность касательно компании застройщика и строительства объекта недвижимости:

-  правоустанавливающие документы на земельный участок – аренда, постоянное использование или право собственности, а также целевое назначение земельного участка;

-  проектная документация;

-  документы, подтверждающие разрешение на строительство;

-  наличие судебных споров, которые могут привести к тому, что строительство объекта так и не осуществится, а возврата денежных средств добиться будет нереально.

Зачем застройщик прибегает к схеме финансирования посредством форварда, рискуя потерять покупателя? Это дает выгоды:
- не существует отдельного закона, регулирующего обращение форвардных контрактов;
— схема с форвардными контрактами позволяет вести строительство с помощью нескольких компаний: на одну оформлен участок, а на другую – вся документация. При облигациях такая схема невозможна: юридически все должно быть оформлено на одну компанию-застройщика;
-по схеме форвардных контрактов застройщику легче и дешевле работать с документацией, так как его никто не контролирует, нет необходимости привлекать высококвалифицированных специалистов. Схема облигаций очень трудоемкая, требует привлечения квалифицированных и дорогих специалистов – как в сфере ценных бумаг, так и в сфере бухгалтерского учета и налогообложения;
- по форвардным контрактам практически нет контроля использования средств;
— форвардные контракты по сравнению с другими схемами упрощают застройщику законную оптимизацию налогообложения, что дает возможность увеличить заработок застройщика.

Поэтому гораздо надежнее инвестировать денежные средства в покупку недвижимого имущества с помощью целевых облигаций. Но если вы решили приобрести имущество посредством форвардного контракта, взвесьте все, изучите все возможные документы и репутацию застройщика

 

Предыдущие новости