Аренда жилья с правом выкупа. Как скоро в Украине?

Аренда жилья с правом выкупа становится все более интересной для украинцев, поскольку дает возможность стать владельцем жилья в будущем. Это особенно актуально в том случае, если человек не может позволить себе сразу покупку недвижимости.

В чем же суть отношений по договору аренды жилья с правом выкупа? Прежде всего, не стоит их путать ни с обычным договором аренды, ни с кредитными отношениями. Можно сказать, что теоретически – это колаборация двух договоров: аренды и купли-продажи.

Согласно Закону Украины, аренда жилья с правом выкупа — это правоотношения предприятия-арендодателя и физлица-арендатора, которые возникают на основании заключенного ими договора аренды жилья с выкупом и регулируются Гражданским кодексом Украины. В нем говорится, что «Одна сторона — предприятие-арендодатель передает второй стороне — физическому лицу (лицу-арендатору) жилье за плату на длительный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора».

На основании этого определения, арендатор в будущем может получить право собственности на владение этим жильем. То есть право собственности на жилье к арендатору переходит не сразу. Человек, который арендует жилье становится полноценным собственником, только после уплаты арендодателю всей суммы арендных платежей за весь срок договора. А до этого арендодатель в праве распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение. Но чтобы не возникало конфликтных ситуаций, при заключении договора аренды с правом выкупа, нужно в договор внести обязательные условия.

Условия в договоре аренды с правом выкупа:

1) характеристики передаваемого в аренду жилья;

3) размер, порядок формирования, формы и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;

4) основания досрочного расторжения договора;

5) возврат средств при прекращении договора по инициативе арендатора;

6) возврат средств при расторжении договора аренды жилья с выкупом в связи с его невыполнением;

7) формировании резерва непредвиденных расходов, связанных с обслуживанием обязательств арендатора;

8) осуществлении управления (распоряжения) жильем арендодателем до полного выкупа жилья арендатором;

9) досрочное прекращении договора аренды жилья с выкупом по инициативе наследника.

Также в договор можно внести и другие условия, существенные для сторон, которые его заключают. А именно, обязанности арендатора жилья:

1. Использовать жилье только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии.
2. Не проводить переоборудование и реконструкцию жилья без согласия арендодателя.
3. Своевременно вносить плату за жилье.

Очень важно, чтобы в договоре аренды жилья с выкупом говорилось о лицах, которые будут проживать вместе с арендатором. Тогда указанные лица получат равные с нанимателем права и обязанности относительно пользования жильем (возможно, это не всем будет выгодно). А ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора записанными в нем лицами все равно будет нести арендатор.

Ремонт жилья

В данном вопросе можно подойти с обычным правилом, когда текущий ремонт делает арендатор, а капитальный — арендодатель. Но данные условия могут меняться в договоре. Все по согласованию сторон. Чаще всего на практике получается, что все виды ремонта будут ложиться на плечи арендатора.

Однако в любом случае сторонам нужно учесть следующее: без согласия арендатора не допускается переоборудование жилого дома, в котором находится помещение, переданное в аренду с выкупом, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жильем (ч. 3 ст. 819 ГКУ).

Плата за пользование имуществом в аренде

Обязательно факт уплаты арендных платежей в полном объеме должен быть зафиксирован актом, который будет неотъемлемым приложением к договору аренды с выкупом.

Но уплатой арендных платежей все не заканчивается. Арендатор обязан компенсировать арендодателю расходы, которые тот совершил для выполнения определенных юридических действий:

-страховые платежи;

-расходы на оформление прав собственности на недвижимое имущество;

— на государственную регистрацию недвижимого имущества;

— нотариальные услуги.

Расторжение договора

При необходимости стороны вольны расторгнуть договор по взаимному согласию. Это им позволяет ч 1 ст. 651 ГКУ при условии, что другие правила не установлены договором или законом.

Также в случае с арендой жилья с правом выкупа, договор можно расторгнуть по решению суда, если:

1) наниматель не внес плату за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок;

2) наниматель или другое лицо, за действия которого он отвечает, разрушил или испортил жилье.

Основания для досрочного расторжения договора, должны быть указаны в тексте договора.